Поиск по сайту

Новостная лента

Квартира 78,00 m² 189.500,00 EUR

3-комнатная квартира на продажу

78,00 m²

189.500,00 EUR

Квартира с балконом в тихом центре Висбадена (Германия).

 

 Адрес: Untere Albrechtstrasse 65183 Wiesbaden, Mitte

 

Характеристики объекта продажи

Описание объекта

Фотографии 3-х комнатной квартиры в Висбадене (Германия) на продажу 

 

 Характеристики объекта продажи: 

Тип недвижимости:

Жилая квартира

Количество комнат

3

Общая площадь:

78,00 m²

Этаж:

2

Этажность дома

4

Наличие подвала:

Имеется

Балкон/терраса:

Имеется

Objektzustand:

Erstbezug nach Sanierung

Qualität der Ausstattung:

Gehoben

Letzte Modernisierung/Sanierung:

2012

Тип отопления:

Центральное отопление

Befeuerungsart:

Газ

Квартира свободна:

С 01.05.2012

 

Описание объекта:

Diese 3 Zimmer Balkonwohnung befindet sich in der Unteren Albrechtstrasse. In die Innenstadt laufen Sie nur 5 Minuten, zum Bahnhof nur 2 Minuten.

Die Wohnung befindet sich gerade in der Sanierungsphase. In den Wohnräumen wird hochwertiger Laminatboden verlegt. Bad und Küche werden neu gestaltet.

Die Elektrounterverteilung und die Gasversorgung wurden komplett neu installiert.

 

 

Lage:

 

** Sehr gute Innenstadtlage **

Nur wenige Schritte von der Adolfsallee entfernt.

 

 

 

Фотографии 3-х комнатной квартиры в Висбадене (Германия) на продажу

 

  • 1FrontbildUntereAlbrecht
  • 2Balkon
  • 3Wohnzimmer
  • 4Kinderzimmer
  • 5Schlafzimmer
  • 6Wanne
  • 6schemt
  • Einbauschrank
  • Kuche
  • detail
  • detail2
  • grundris

Правовые вопросы купли-продажи недвижимости в Германии

Правовые и сопутствующие вопросы при купле-продаже недвижимости в Германии

 

Ипотечный кредит на покупку недвижимости в Германии и условия предоставления ссуды

Процедура предварительного резервирования квартиры

Покупка недвижимости без присутствия покупателя

Дополнительные расходы при покупке недвижимости

Виды затрат по содержанию недвижимости

Усредненная стоимость коммунальных услуг и налогов на недвижимость в Германии

Аренда жилья в Германии

 

 

Ипотечный кредит на покупку недвижимости в Германии и условия предоставления ссуды

Не многие покупатели могут заплатить сразу всю сумму за свою будущую квартиру или дом в Германии, а ставки российских банков, как известно, оставляют желать лучшего. Иностранцы могут воспользоваться ипотечными кредитами, предоставляемыми немецкими банками. Ставки по ипотечным кредитам невысоки - от 3,5% до 5,2% годовых.

Немецкая банковская система славится своей порядочностью и высокой корпоративной культурой; прежде чем подать заявку на получение кредита, покупатель должен понимать, что и с его стороны ожидается порядочное отношение и своевременное погашение платежей. Недвижимость в Германии считается собственностью банка до полного погашения кредита заемщиком.

Первое, и самое главное условие предоставления ипотечного кредита нерезидентам Германии - покупка недвижимости, приносящей доход (т.е. при покупке квартиры или дома, она должна сдаваться в аренду вплоть до погашения кредита).

Некоторые аспекты поучения ипотечного кредита:

  • Размер ипотеки не должен превышать 60% от оценочной или рыночной стоимости недвижимости (в зависимости от того, что ниже).
  • Срок ипотеки - от 5 до 20 лет.
  • Минимальная стоимость недвижимости должна составлять 60000 евро, в некоторых случаях минимум устанавливается в 100000 евро
  • Каждый банк индивидуально выдвигает требования к заемщику. Лучше всего обратиться к брокеру, который профессионально предоставит информацию об условиях, на который может рассчитывать заемщик. Учитывается множество факторов, в частности: стоимость объекта недвижимости в Германии, текущие активы и финансовое положение заемщика.
  • Вместе с предполагаемым платежом по ипотечному кредиту на недвижимость в Германии остальные платежи не должны превышать 35%. Учитываются существующие обязательства и платежи, например, выплаты по ипотеке и аренде, личные и банковские кредиты, алименты и иные обязательства.
  • Существенным преимуществом является наличие доходов на территории страны, или величина  рентного дохода, планируемого от сдачи приобретаемой недвижимости в аренду.
  • Страхование  - обязательное условие при оформлении кредита. Страховке подлежит как сама приобретаемая недвижимость, так и жизни заемщика. Некоторые банки также требуют, чтобы заемщик прошел медицинское освидетельствование в Германии или России.
  • Оценка недвижимости для целей расчета  размера кредита производится независимой оценочной компанией. Привлечение независимого оценщика позволяет точно обосновать рыночную стоимость недвижимости, определить существующие риски для банка и обозначить привлекательность инвестиций.

 

Процедура предварительного резервирования квартиры

Перед началом оформления документов на приобретение недвижимости необходимо провести резервирование выбранного объекта. В первую очередь необходимо снять недвижимость с рынка продаж. Проведение данной процедуры требует внесения некой предоплаты. Это необходимо для большей гарантии надежности покупателя.

Как правило, размер залога соответствует размеру комиссионных, которые получает маклер. После этого объект недвижимости закрепляется за потенциальным клиентом и уже не предлагается вниманию других покупателей.

Имейте в виду, что размер залога может корректироваться с учетом требований банка и зависеть от конкретного объекта недвижимости.

Сразу же после внесения залога подписывается договор о предоплате. После всех процедур резервирования при содействии нотариуса на основании общих документов на недвижимость (выписка из Поземельной книги, протокол раздела здания, договор аренды), составляется договор купли-продажи.

 

Покупка недвижимости без присутствия покупателя

Вы можете купить квартиру удаленно, не приезжая в Германию. Мы расскажем Вам о всех аспектах заинтересовавшего объекта, пришлем фотографии, документацию, выявим все плюсы и минусы предстоящей покупки. У нас нет интереса продать как можно больше, введя клиента в заблуждение. Мы очень дорожим нашей репутацией на немецком рынке недвижимости. После внесения предоплаты мы подготавливаем всю необходимую документацию на покупку, а нотариус составляет предварительный контракт купли продажи.

Документация переводится на русский язык и пересылается нашему клиенту на ознакомление и координирование последующих действий. Покупатель, по высланному нами образцу, оформляет доверенность на маклера (риэлтора). После оформления доверенности (в России) необходимо в министерстве юстиции поставить апостиль, а в бюро переводов сделать перевод документа на немецкий язык.

Мы, от вашего имени и на основании доверенности, подписываем договор о приобретении квартиры. После перевода денег и оформления всех сопутствующих документов, мы берем на себя обработку всей корреспонденции по сделке, нотариус же занимается перерегистрацией прав на недвижимость в пользу покупателя.

 

Дополнительные расходы при покупке недвижимости

При подсчете дополнительных расходов при покупке недвижимости следует ориентироваться на следующие % от стоимости объекта:

  • налог на приобретение недвижимости - 3,5-4,5%
  • нотариальный сбор - около 1,5%;
  • оплата процентов риэлтору - от 3,5% до 7,14%.

 

Виды затрат по содержанию недвижимости

Жилая плата (Wohngeld или Hausgeld) включает в себя 3 вида затрат: услуги домоуправления (Hausverwaltung), коммунальные услуги (Nebenkosten) и коммунальная касса (Instandhaltungsrucklage).

  1. У любого жилого дома в Германии имеется свое домоуправление. Домоуправление -  это частная организация, ответственная за поддержание порядка и чистоты в доме, обеспечение дома коммунальными услугами, а также за своевременную их оплату жильцами. Домоуправление отвечает и за проведение крупных или мелких ремонтов здания и мест общественного пользования. Стоимость услуг домоуправления в среднем составляет от 20 до 40 евро. Сумма зависит от объема оказываемых услуг и от самого дома.
  2. Коммунальные услуги (горячая и холодная вода, газ, отопление и пр.) оплачиваются по тарифу, фиксируемому каждый год. В конце года фактически использованные коммунальные услуги перерассчитываются по показаниям счетчиков. Разница между планом и фактом компенсируется – т.е. потребитель либо доплачивает, либо получает остаток от переплаченных средств. Тарифы на следующий год рассчитываются на основе фактических расходов текущего года. Приблизительная стоимость коммунальных услуг составляет 2 евро за кв.м.
  3. Коммунальные касс предназначены для накопления средств на ремонт здания, мест общественного пользования, создание детской площадки, установки лифта и т.д. Решение о необходимости проведения тех или иных работ и об объеме средств, которые владельцы будут вносить в коммунальную кассу, принимается ежегодно на собраниях домоуправления. Решения принимаются большинством голосов членов домоуправления. После принятия решения каждый из владельцев квартиры в доме осуществляет ежемесячные взносы в коммунальную кассу, которые впоследствии и расходуются в соответствии планами, принятыми на собрании. Как правило, размер взносов варьируется от 20 до 40 евро. Естественно, что в доме, где запланирован капитальный ремонт, сумма будет выше.

 

Усредненная стоимость коммунальных услуг и налогов на недвижимость в Германии

  • налог на недвижимость - 0,5-1,5% от стоимости объекта;
  • страховка - 200-500 евро в год;
  • электричество -0,15 евро/кВт.
  • вода-2,73 евро за 1 куб. м;
  • вывоз мусора, уборка территории и другие услуги 1,50-2,00 евро за 1 кв. м.

 

Аренда жилья в Германии

Вполне вероятно, что купив квартиру в Германии, Вы будете сдавать ее в аренду. Стоит обратить внимание на некоторые ключевые моменты, связанные со съемом жилья в стране.

В Германии широко практикуется сдача недвижимости в наем, спрос на съемное жилье всегда существует и неуклонно растет.

Сдача квартиры или дома внаем включает в себя обязательное заключение договора аренды (Mietvertrag) и выплату арендатором залога (Kaution) в размере 2-3 месячных арендных плат. Последнее гарантирует компенсацию потерь в случае невыплаты квартиросъемщиком арендной платы, либо покрытия стоимости ремонта после расторжения договора. Залог переводится на счет владельца недвижимости, либо кладется на специальный депозит в банке, где и находится до тех пор, пока арендатор не погасит все свои задолженности перед владельцем при расторжении договора. Деньги не будут выплачены арендатору до тех пор, пока банк не получит официальное разрешения от арендодателя о возврате залога.

Договор аренды заключается на срок от 1 года.

Немецкие законы, как правило, защищают интересы арендаторов. Размер арендной платы зависит от многих факторов и составляет от 4 до 15 евро за кв.м. (без учета коммунальных расходов).

Самые низкие арендные ставки в землях Саксонии, Саксония-Ангальт, Бранденбурге. Самые высокие - в городах Мюнхен, Франкфурт-на-Майне, Гейдельберг, Гамбург и Штутгарт. Арендную плату по уже существующему договору разрешено повышать на 10% за три года, либо до уровня средних арендных ставок местности, беря в расчет и качество недвижимости (Mietspiegel).

По немецкому законодательству арендатор имеет право расторгнуть договор найма, уведомив об этом арендодателя за 3 месяца. Арендодатель имеет право расторгнуть договор с целью собственного проживания при уведомлении арендатора за 3 месяца, если тот проживает в квартире меньше 5 лет; за 6 месяцев в случае проживания на съемной квартире от 5 до 8 лет и 9 месяцев для случая более 8 лет.

В договоре описываются права и обязанности сторон, указывается размер ежемесячной платы, залога и дополнительных расходов. В дополнительные расходы может включаться стоимость отдельных коммунальных услуг - вывоз мусора, уборка лестничной клетки, улицы. Как правило, газ и/или электричество оплачиваются дополнительно, напрямую поставщикам услуг. Вода, необходимые страховки и кабельное телевидение обычно уже входят в стандартный пакет услуг при заключении договора аренды.

Квартирант обязан следить за порядком в жилье. Если в договоре указано, что объект сдается после ремонта, то после его расторжения арендатор обязан сдать помещение в том же состоянии. В противном случае, как уже было сказано, залог не возвращается, а используется владельцем для оплаты нового ремонта.